うりずん法律事務所の取扱い業務(不動産・賃貸借)


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貸主の立場から

1.家賃、地代の滞納に困っている

物件を賃貸している場合、その賃料の滞納額が高額になればなるほど回収が困難になる可能性があります。できるだけ早く対応することが必要です。
  借り主が賃料を滞納している場合、第一次的には滞納している賃料の回収自体が問題となりますが、それに止まらず、賃貸借契約自体を解除し、物件の明け渡しを求める必要がある場合があります。特に賃料の滞納が長期に渡る場合や、滞納を繰り返されている場合等には、現に発生している滞納賃料の回収だけでは再び滞納が繰り返される可能性が高いので、早急に物件の明け渡しを求めて損害の拡大を防止し、適切な対応を行う必要があります。

2.老朽化した建物を建て替えたいので、入居者の賃貸借契約を終了させたい

 軽微な雨漏り等、老朽化の程度が深刻でない場合は、貸し主は借り主に対し、物件を修繕して使用収益させる義務があり(民法601条、606条)、判例上も単に老朽化のみを理由とした賃貸借契約の解除は容易には認められない傾向があると言えます。とはいえ、老朽化の程度が著しく、耐用年数に年数に照らしても建て替えがやむを得ない場合等には、老朽化を理由とした賃貸借契約の解除が認められる場合があります。
 このような場合、解約申入れの時期・手続きや借地借家法の「正当事由」の判断や立退料支払いの有無・その金額等について、できるだけ早期に弁護士等の専門家に相談し、判例等を踏まえた適切な対応を行う必要性が非常に高いと言えます。

3.入居者が家財道具をそのままにして行方不明となってしまった

 残された家財道具は入居者の所有物であるため、勝手に処分することはできません。家財道具の処分等を家主が実力で行うことは違法であり、早急に賃貸借契約を解除し、建物明渡しの判決を得た上で、強制執行の手続きにより適切に処分しなければなりません。
 特に入居者が行方不明の場合等、滞納分の家賃等を諦めてでも、早期に建物明渡しの判決を得て、家財道具等を処分する必要性が高く、できるだけ早期に弁護士に相談することをお勧めします。



借主の立場から

1.居室をきれいに明け渡したのに、敷金を返してもらえない

 賃貸借契約の解除に伴う敷金の返還・原状回復の範囲については、国土交通省のガイドラインで定められています。しかし、宅建業者を通さない家主との直接契約の場合等、敷金の返還等を巡るトラブルは後を絶ちません。
貸し主側の対応に疑問がある場合や敷金返還の範囲に疑問がある場合等、ガイドラインや判例等について弁護士にご相談ください。

2.建物を建て替えたいということで、一方的に立ち退きを求められている

 賃貸借契約上、貸し主は借り主に対し、物件を使用収益させる義務があり(民法601条)、必要な修繕を行う義務があります(民法606条)。
 借地借家法上も、貸し主側からの賃貸借契約の解約や更新を拒絶には「正当事由」(旧借家法1条ノ2、借地借家法28条)が要求されており、単に老朽化のみを理由とする貸し主側からの一方的な賃貸借契約を解除・更新拒絶は容易に認められない可能性があると言えます。もっとも,建物の耐用年数等に照らしても建物の建て替えがやむを得ない等の場合,立退料の支払い等の補完的要素によって,借地借家法の「正当事由」が認められ,建物の明け渡しが認められる場合があります。できるだけ早期に弁護士等の専門家に相談し,明け渡しの時期や立退料の金額・支払い方法等について協議し,交渉を行う必要性が非常に高いと言えます。




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